De kantoormarkt krimpt. Met de covidcrisis als brandversneller evolueerde een jarenlang stagnerend economisch model naar een regelrechte negatieve groei. Steden met een belangrijke tertiaire sector – zoals Antwerpen, Namen, Gent, Luik en bij uitstek Brussel – voelen dat het sterkst. Oudere kantoorgebouwen raken niet meer verhuurd, maar ondanks een gebrek aan vraag komen toch nog nieuwe projecten op de markt. Dat werkt op zijn beurt leegstand en stadsverloedering in de hand.

“In Brussel bestond er al 1 miljoen vierkante meter kantoorleegstand voor de covidcrisis”, vertelde Isabelle Pauthier, voormalig directeur van Arau, in februari aan de Brusselse krant Bruzz. “Nu komt daar nog 500.000 m2 aan verouderde gebouwen bij. Daarenboven zijn nog eens 417.000 m2 nieuwe kantoorgebouwen vergund.” Ook de Europese Commissie, een goede graadmeter wat betreft kantoorgebruik, wil het met 25 procent minder gebouwen doen en volgend jaar 200.000 m2 minder kantooroppervlakte innemen.

De miljoenen vrijgekomen vierkante meters zijn niet alleen problematisch, ze vormen ook een interessante opportuniteit om zowel de stad als de typologie van het werken te herdenken. Brussels Bouwmeester Kristiaan Borret ontleedt deze soms paradoxale situatie (p. 80) en vat ze als volgt samen: “Stedenbouwkundigen gaan traditioneel uit van groei – van woningen, winkels of kantoren. Nu maken we een krimp mee, en dat maakt het interessant. De dynamiek zal nu niet groei zijn, maar transformatie.”

De herbestemming van kantoorgebouwen is uiteraard geen nieuw fenomeen. Gezien de grote turn-over in de kantoormarkt, zijn gebouwen snel verouderd en niet meer rendabel. In Brussel alleen werd sinds 1997 al 1,67 miljoenm2 kantooroppervlakte omgebouwd tot (hoofdzakelijk) woningen. Aangezien niet elk kantoorgebouw geschikt is voor traditionele woningbouw, geeft dit aanleiding tot interessante experimenten, nieuwe woontypologieën en alternatief gebruik. Zo pleitten Gideon Boie en Lieven De Cauter midden maart in De Standaard voor het openstellen van leegstaande kantoren om Oekraïense vluchtelingen in op te vangen, als menswaardiger alternatief voor de vluchtelingendorpen op afgelegen plekken zoals we ze tot nog toe kennen.

Uiteraard heeft het geen zin de monofunctionele kantoorwijk te vervangen door de monofunctionele woonwijk. Gemengd gebruik kent eindelijk ingang, na jaren weerstand van grote spelers op de immobiliënmarkt. Dankzij inspanningen van het Brussels Gewest en de Bouwmeester krijgen we in een emblematisch kantoorproject zoals Zin toch 15 procent wonen. In de Proximus-toren zou dat meer dan een derde moeten zijn.

Maar transformatie ligt niet alleen in herbestemming, ook het werken zelf is de afgelopen twee jaar ingrijpend gewijzigd. Telewerken bleek grote voordelen te hebben op het gebied van persoonlijke leefkwaliteit. Nieuwe kantoortypologieën spelen daarop in. Je blijft thuis om geconcentreerd te werken; je komt naar kantoor om te netwerken, te vergaderen, te brainstormen, te workshoppen, kortom, om mensen te zien. Kantoormedewerkers worden ook steeds kritischer over zowel de ligging als de inrichting van hun werkomgeving.

Het kantoor van de nabije toekomst is bijgevolg duurzaam, goed bereikbaar met het openbaar vervoer, verantwoord ingericht en biedt ruimte voor (in)formele ontmoetingen. Als tegenhanger van het individuele thuiswerken is het nieuwe kantoor ook steeds vaker ingebed in een breder collectief verhaal, waarbij verschillende organisaties gebouwen, vergaderzalen en koffiehoeken delen.

Deze paradigmashift betekent een kantelmoment voor de klassieke kantoortypologie. In dit nummer werpen we een steelse blik op de toekomst en proberen we de ruimtelijke consequenties hiervan te ontwaren.