Le marché des bureaux se contracte. Avec la crise du coronavirus, un modèle économique qui stagnait depuis des années a évolué vers une croissance carrément négative. C’est dans les villes telles qu’Anvers, Namur, Gand, Liège et particulièrement Bruxelles, où le secteur tertiaire est très développé, que l’impact est le plus perceptible. Alors que les anciens immeubles de bureau ne se louent plus on voit encore, malgré une demande en chute libre, fleurir de nouveaux projets sur le marché, ce qui ne fait qu’intensifier le taux d’inoccupation et la dégradation urbaine.

« À Bruxelles, avant la crise corona, il y avait déjà 1 million de mètres carrés de bureaux inoccupés, déclarait en février Isabelle Pauthier, ex-directrice de l’ARAU, au journal bruxellois Bruzz. À cela s’ajoutent également 500.000 m2 de bâtiments devenus obsolètes. Mais, par ailleurs, des permis ont été délivrés pour la construction de 417.000 m2 de nouveaux bâtiments. » La Commission européenne, qui est un excellent baromètre en matière d’occupation de bureaux, veut diminuer de 25 % le nombre de ses bâtiments et prévoit l’année prochaine de réduire de 200.000 m2 sa surface de bureaux.

Au-delà d’être problématiques, les millions de mètres carrés libérés sont également une opportunité intéressante de repenser à la fois la ville et la typologie du travail. Kristiaan Borret, Maître Architecte bruxellois, décortique cette situation parfois paradoxale et la résume comme suit : « Traditionnellement, les urbanistes ont toujours raisonné selon un principe de croissance – des habitations, des magasins ou des bureaux. Aujourd’hui, nous vivons une phase de recul qui rend les choses intéressantes. Désormais, la dynamique n’est plus la croissance, mais la transformation. »

La réaffectation des immeubles de bureaux n’est bien entendu pas une nouveauté. Vu l’importante « rotation » sur ce marché, les bâtiments deviennent rapidement obsolètes et ne sont plus rentables. Depuis 1997, rien qu’à Bruxelles, 1,67 million de m2 de bureaux a été transformé (principalement) en habitations. Étant donné que tous les bâtiments de bureaux ne se prêtent pas à évoluer vers un habitat traditionnel, on a assisté à des expériences intéressantes, à l’émergence de nouvelles typologies d’habitat et d’usages alternatifs. Mimars, dans De Standaard, Gideon Boie et Lieven De Cauter proposaient d’ouvrir les bureaux vides pour accueillir les réfugiés ukrainiens, créant ainsi une solution plus humaine que les centres d’accueil pour réfugiés situés loin de tout tels que nous les connaissons jusqu’à aujourd’hui.

Bien entendu, il n’y aurait aucun sens à remplacer un quartier monofonctionnel de bureaux en quartier monofonctionnel d’habitat. Après des années de résistance des grands acteurs du marché de l’immobilier, l’usage mixte fait enfin son apparition. Grâce aux efforts de la Région de Bruxelles-Capitale et du Maître Architecte, un emblématique projet de bureau tel que Zin intègre tout de même 15 % de résidentiel ! Dans la tour Proximus, on devrait atteindre un tiers.

Le changement ne touche toutefois pas seulement la réaffectation : ces deux dernières années, le travail a lui aussi fondamentalement changé. Comme on a pu le constater, le télétravail offre des avantages significatifs en termes de qualité de vie personnelle. Les nouvelles typologies de bureaux en tiennent désormais compte. On reste à la maison pour travailler de manière concentrée, et on vient au bureau pour développer son réseau, faire du brainstorming, participer à des ateliers, bref, pour voir du monde. En outre, le personnel des bureaux est de plus en plus critique quant à la localisation géographique et à l’aménagement des lieux de travail.

Dans un avenir proche, le bureau sera donc durable, facilement accessible en transports en commun, judicieusement aménagé et offrira de l’espace pour des rencontres (in)formelles. Pour faire le pendant du travail individuel à domicile, le nouveau bureau est donc de plus en plus souvent intégré dans un contexte collectif élargi, où différentes entités partagent les bâtiments, les salles de réunion et les coins café.

Ce changement de paradigme est un point de bascule pour la typologie de bureau classique. Dans ce numéro, nous jetons un regard sur l’avenir et tentons de comprendre les conséquences de ce changement du point de vue de l’espace.