De projectontwikkelaar als ruimtelijke speler

In het buitenland wordt met bewondering gekeken naar het publieke opdrachtgeverschap in België. Instellingen zoals de Vlaamse Bouwmeester, het Brussels Bouwmeesterschap en de Cellule architecture van de Fédération Wallonie-Bruxelles worden internationaal geprezen om hun rol als kwaliteitsbewakers en procesbegeleiders. Dankzij ontwerpwedstrijden, kwaliteitskamers en een actieve dialoog met ontwerpers en opdrachtgevers slagen ze erin om ruimtelijke kwaliteit centraal te stellen bij publiek opdrachtgeverschap.

Toch ligt de ruimtelijke ontwikkeling in België voor een aanzienlijk deel in handen van private actoren. In geen enkel ander Europees land hebben die zo’n grote impact op het landschap als hier. Die invloed is historisch gegroeid, diepgeworteld en veelzijdig. Door de decennialange terughoudende rol van de overheid in de ruimtelijke ordening en het huisvestingsbeleid, kregen vastgoedontwikkelaars en particuliere bouwheren veel ruimte om het stedelijke en dorpse landschap te bepalen. Daardoor zijn private initiatieven niet aanvullend, maar vaak leidend in de ruimtelijke transformatie van ons land. Juist die dominante positie vraagt om een kritische reflectie, want de kwaliteit van private projecten varieert sterk. Sommige blinken uit in architecturale en stedenbouwkundige doordachtheid, terwijl andere blijven hangen in banaliteit of loutere winstmaximalisatie.
In dit nummer van A+ onderzoeken we hoe de private bouwcultuur zich vandaag manifesteert, door welke mechanismen ze wordt gestuurd, en vooral: hoe ze kan bijdragen tot meer ruimtelijke kwaliteit. Samen met gastredacteur Sofie De Caigny gingen we na welke instrumenten, formules, beleidsmaatregelen, ontwerpstrategieën of samenwerkingsvormen private opdrachtgevers ertoe kunnen aanzetten om projecten te realiseren die de individuele, private vraag overstijgen en in een zekere mate zorg dragen voor mens, omgeving en toekomst.

Brussel vormt als hoofdstad een vergrootglas op de ruimtelijkeordeningscultuur in België. Géry Leloutre beschrijft hoe de stad – en meer bepaald de Noordwijk – decennialang groeide onder invloed van private ontwikkelaars, zonder een sterk en systematisch coördinerend beleid. Het vrije spel van private actoren en individuele initiatieven resulteerde in een stad die eerder door marktlogica dan door ruimtelijke visie werd gevormd. Kristiaan Borret probeerde hier vanaf het begin van zijn aantreden in 2015 als Brusselse Bouwmeester Maître Architecte (BMA) paal en perk aan te stellen. Samen met zijn team organiseerde hij adviesverlening en stimuleerde hij ontwerpwedstrijden, ook voor private vastgoedprojecten, waarbij de kwaliteit in een vroege fase en in een voortdurende dialoog werd besproken. In de zo ontstane cultuur van samenwerking worden private ontwikkelaars partners in stadsontwikkeling, die bijdragen aan een leefbare en kwalitatieve stad.

Ook Gent en Charleroi laten zien hoe een stad met een sterke visie private ontwikkelaars tot kwaliteit kan uitdagen. Pieter T’Jonck wandelt samen met de respectieve stadsbouwmeesters Peter Vanden Abeele en Georgios Maïllis langs recente projecten die ervan getuigen hoe stadsontwikkeling en marktlogica elkaar kunnen versterken – mits er, naast voldoende tijd, duidelijke randvoorwaarden zijn.

Zowel in het verleden als in het heden zijn er inspirerende voorbeelden te vinden van alternatieve vormen van privaat opdrachtgeverschap. Die worden dikwijls aangevuurd door architecten. Tom Broes, Michiel Dehaene en Isabel Dedeurwaerdere onderzoeken hoe architecten bij de snelle verstedelijking van de Antwerpse agglomeratie in het interbellum hybride rollen opnamen om architecturale kwaliteit te waarborgen in een bouwcultuur die door private initiatieven werd gedreven. Vanuit een breder maatschappelijk engagement stuurden deze architecten aan op kwaliteit door voor hen-zelf als beroepsgroep verschillende posities te verwerven. Het essay biedt handvatten om ook vandaag de dag na te denken over de rol van architecten in privaat opdrachtgeverschap.

Peggy Totté werpt dan weer een blik op het coöperatief privaat opdrachtgeverschap als alternatief voor het dominante model van individueel eigenaarschap. Wooncoöperaties bieden perspectief op collectieve verantwoordelijkheid en ruimtelijke samenhang – waarden die broodnodig zijn in een versnipperd landschap.

Ten slotte laten we ook de projectontwikkelaars zelf aan het woord. In een rondetafelgesprek reflecteren ze samen met ontwerpers en beleidsmakers over de voorwaarden voor goede ontwikkelkansen. Vanuit hun uiteenlopende rollen is elk van hen begaan met ruimtelijke kwaliteit en het publieke belang in private ontwikkelingsprojecten. Ze zijn het er roerend over eens: om tot een betere architectuur en stadsontwikkeling te komen, zijn naast scherpere beleidskaders en transparante processen vooral meer samenwerking, dialoog en gedeelde ambities nodig.