Gepubliceerd op 15.04.2024 | Tekst: Guillaume Vanneste

Als we termen horen als gemengd gebruik, stapelstrategie of de hybridisering van bedrijventerreinen en industriezones, waar gaat het dan over? Wat zijn de uitdagingen van de stedelijke mix en verdichting? Guillaume Vanneste sprak voor A+ met drie spelers – Brussels Bouwmeester Kristiaan Borret (BMA), architect en stedenbouwkundige Xaveer De Geyter en Filip Vanhaverbeke, Steven Vanassche en Griet Lannoo van de intercommunale Leiedal in Kortrijk – en vroeg hun welke visies en strategieën momenteel aan bod komen in hun projecten.

Kristiaan Borret Dat hangt af van de context waarin we werken. In Brussel hebben we met de BMA de visie van de productieve stad toegepast op verschillende projecten. Het gaat dan over het herintroduceren van productieactiviteiten in de stad, gecombineerd met woningbouw, vooral in zones waar dit is toegestaan, zoals een ‘ondernemingsgebied in een stedelijke omgeving’ (OGSO). Voor Vlaamse en Waalse bedrijventerreinen liggen de zaken iets anders. Gemengd gebruik vereist in deze zones dat we in het programma duidelijk maken hoe we deze bedrijventerreinen hybride willen maken. Ik denk dat recreatieve programma’s bijzonder complementair zijn met de ruimtes en werktijden in productiezones. Terwijl woningbouw goed wordt aangepakt in verdichtingsprojecten in Brussel, is het echter minder realistisch of minder gemakkelijk om die buiten de verdichte stad te ontwikkelen.

Leiedal Als we kijken naar de huidige dynamiek van gemengd gebruik, zien we al een aantal bedrijven dat zich aanpast en transformeert. Ze verwelkomen andere bedrijven op hun site, er zijn al transformaties en experimenten aan de gang, al dan niet omkaderd. Bij de intercommunale willen we dit soort gemengd gebruik faciliteren of aanmoedigen op de bedrijventerreinen die we beheren. Gemengd gebruik betekent niet alleen een mix van ondernemingen, ook partnerschappen met onderzoek, onderwijs en innovatie zijn vaak vruchtbaar. Zo kan een laboratorium bijvoorbeeld deel uitmaken van een bedrijventerrein, gekoppeld aan een hogeschool of universiteit. Het kan ook gaan om faciliteiten die bijdragen aan het welzijn van de werknemers. De studie De Stapel, uitgevoerd in opdracht van Leiedal, beschrijft de uitdagingen, visies en vooral de instrumenten om tot deze mix te komen.

Xaveer De Geyter Ik denk niet dat er echt een algemene visie is over wat er moet gebeuren. Als architect worden we meermaals geconfronteerd met specifieke gevallen die ons toelaten om te experimenteren. Om op de vraag te antwoorden, zou ik een paar voorbeelden kunnen aanhalen van projecten die we momenteel ontwikkelen. Zo hebben we in het Thor Park in Genk een project met een combinatie van werkplaatsen, laboratoria en kantoren. Het is vrij groot en het geheel wordt geschikt langs een centrale as. Er is interactie tussen de verschillende lagen: uitzichten via mezzanines, patio’s, circulatie… Het zijn ruimtes voor bedrijven die aan onderzoek en ontwikkeling doen en die hun voordeel kunnen doen met onderlinge uitwisseling. Bij het Mobilis-project in Brussel, een handelsruimte voor mobiliteit, voorzien we dat het project mettertijd kan hybridiseren en van functie kan veranderen.

A+ Wat zijn de redenen en de logica achter de huidige trend om bedrijventerreinen op deze manier te verstedelijken? Is het de schaarste aan ruimte die ertoe aanzet om de functies te mengen en zo beter te verdichten? Of is het eerder de zoektocht naar kruisbestuivingen tussen elkaar aanvullende programma’s?

LD Overal in Vlaanderen wordt ruimte steeds schaarser. Omwille van de waterhuishouding, biodiversiteit en bodem moeten we zoveel mogelijk open ruimte behouden. In onze projecten implementeren we een strategie van ruimteneutraliteit, om de open ruimte te vrijwaren. Concreet wil dat zeggen dat we op bedrijventerreinen heel intelligent met ruimte moeten omspringen. Dat betekent ruimtes delen, binnen alle domeinen.

KB In Brussel manifesteert de kwestie van schaarste zich op een andere manier. Ik zeg graag dat het keurslijf van de grenzen van het Gewest de regering dwingt om zoveel mogelijk binnen het Gewest te houden: dat is wat ons drijft bij het zoeken naar complexiteit, naar het vinden van gestapelde en gemengde oplossingen. Het is meer dan een keuze vanwege een tekort aan ruimte, het is politieke wil. Zo is een OGSO, vanuit stedenbouwkundig opzicht, het resultaat van een compromis tussen de behoefte aan woningbouw en de behoefte aan productieactiviteit in de stad.

A+ Tot welke samenwerkingsverbanden leidt het stapelen van gemengde functies? Wat zijn de ruimtelijke of technische voordelen? En hoe kunnen we verzekeren dat alles werkt, ondanks de stapeling van specifieke productieactiviteiten?

KB Er zijn uiteraard duurzaamheidsvoordelen. Gemengd gebruik betekent duurzaamheid. Ten eerste is er de mobiliteit: door verschillende activiteiten dichter bij elkaar te brengen, verkleinen we de afstand tussen klanten, werkplaats en woonplaats. Technisch gezien is het complexer. De moeilijkheid zit hem in het feit dat projecten voor bedrijven op een neutrale, generieke manier worden gebouwd: we weten niet aan wat voor bedrijf ze zullen worden verhuurd en we willen dat zelfs liever openlaten voor een vlottere vermarkting. Maar als we de activiteit van het bedrijf niet kennen, zijn de warmteproductie of de eventuele toekomstige behoefte aan aanpassingen moeilijk in te schatten. Eerlijk gezegd lag de focus in het begin niet op de wederzijdse voordelen, maar eerder op het verminderen van wederzijdse overlast. Op dat punt hebben we kunnen overtuigen: productieactiviteiten hoeven geen belemmering te zijn voor woningbouw en recreatie en vice versa.

XDG In het geval van City Dox, in een eerder stedelijke context, hebben we een concreet geval van het beheer van functies en hun respectievelijke overlast. De parkeergarage, die zich tussen de productieruimtes en de woonunits bevindt, fungeert er als geluidsisolatie.

LD In de projecten die door de intercommunale worden ontwikkeld, pleiten we eerder voor specifieke dan voor generieke ruimtes. Wanneer het gaat om de stedenbouwkundige en architecturale concepten voor generieke ruimtes, ontwikkelen we eerder het campusmodel, dat ruimtes van verschillende typologieën en dus een breder aanbod combineert. Er bestaan echter ook andere (deel)concepten voor generieke ruimtes: een basisuitrusting van het plug-and-play-type of zelfs overgedimensioneerde technische schachten die, ondanks de stapeling van functies, in de toekomst voldoende ruimte kunnen bieden voor meer technieken als de activiteiten van het bedrijf dat zouden vereisen.

A+ Binnen welk kader ontwikkelen jullie een project als architect, projecteigenaar of publieke speler? Wat maakt het realiseren van ambitieuze en innovatieve projecten met een mix aan functies al dan niet mogelijk?

LD Voor ons verschilt het naargelang het om een renovatie of een nieuwbouwproject gaat. Op een nieuwe site werken we als publieke ontwikkelaar en kunnen we heel ambitieuze strategieën uitwerken. Bij renovaties moeten we vaak werken met de bestaande toestand. Soms treden we zelfs op als een soort coach voor een groep bedrijven die we niet beheren. Een goede planningslogica is soms moeilijk te verzoenen met de economische logica. Onze regio rond Kortrijk is dichtbevolkt en grootstedelijk. Als de ruimte schaars is, stapelen en verdichten we, maar dat kost meer voor een ontwikkelaar, terwijl er op andere plaatsen goedkopere grond voor bedrijven beschikbaar is. De cultuur van gemengd gebruik is niet zo vanzelfsprekend wanneer ze botst met de economische logica.

XDG In essentie gaat het om het programma, dus voor mij als architect ligt veel in de handen van de klant of bouwheer. Als architecten proberen we ruimtes te ontwerpen die toekomstbestendig zijn. Het gebied waar mijn kantoor is gevestigd in Brussel is zo’n zone, met een hoge dichtheid en veel functiemenging gelieerd aan de historische havenen spoorwegfunctie van de wijk, met ruimtes die vandaag nog steeds zeer uiteenlopend worden ingevuld. Het gaat om gebouwen die geherinterpreteerd kunnen worden.

KB De eerste moeilijkheid is een stadsvisie ontwikkelen die politiek gedragen wordt. We zijn niet meer vertrouwd met een idee van de stad waarin productie een plaats heeft, zodoende moeten we nieuwe beelden bedenken die bij deze mix passen. Dat houdt ook in dat we moeten aanvaarden dat dit dense en nieuwe stedelijke landschap ook bijvoorbeeld aan één kant van een straat een reeks sectionale poorten met daarboven woningen kan omvatten, met soms hogere gebouwen, enzovoort. Mijn vrees bij dit soort gemengd stapelen is het grote aantal gelijkvloerse verdiepingen met weinig activiteit. Daarom moeten we streven naar een morfologie die verscheiden genoeg is, zodat ze niet tot te veel herhaling leidt. Op het vlak van uitvoering, ten slotte, denk ik dat een ambitieus project voor menging niet alleen soft power vergt zoals de BMA die uitdraagt, maar ook sterke instrumenten, goede stedenbouwkundige en bestemmingsplannen die de realisatie van projecten in de goede richting verzekeren.

A+307 Mixing & Stacking

Ontdek meer in A+307 Mixing & Stacking Bestel hier een exemplaar of neem een jaarabonnement op A+ en mis geen enkel nummer!

Lees ook

Schrijf je in op onze nieuwsbrief
  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.