Bruxelles, en tant que capitale, forme un miroir grossissant de la culture de l’aménagement en Belgique. Historiquement, celle-ci est marquée par l’absence assumée des autorités parmi les investissements significatifs et directs dans le bâti. L’action publique soutient surtout indirectement les développements immobiliers, sans chercher à les coordonner, via les infrastructures (chemins de fer, routes), les grands équipements et, à la marge, le logement social.

Très tôt, l’État belge a établi un cadre juridique pour stimuler l’action du privé dans le développement urbain. Jusqu’au milieu du 19e siècle, pour transformer des quartiers existants ou en développer de nouveaux, seule l’assiette de l’infrastructure publique pouvait être expropriée. Deux lois, en 1858 et 1867, ont permis aux pouvoirs publics d’englober dans l’opération les terrains attenants, afin de récupérer la plus-value des aménagements. Comme l’investissement de base est colossal – l’acquisition d’un grand nombre de terrains – et afin de limiter les charges sur les finances publiques, la législation prévoit également la possibilité de déléguer les opérations à un acteur tiers, privé. Ce principe reste valable aujourd’hui. Il place un type d’acteur au centre de la transformation urbaine : le promoteur immobilier.