Publié le 15.04.2024 | Texte: Guillaume Vanneste

Usages mixtes, stratégies d’empilement, hybridation dans les zones d’entreprises, dans les business parks et les zones industrielles, de quoi parle-t-on ? Quels sont les enjeux derrière cette question de mélange et de densité ? Quelles sont les visions et stratégies actuellement développées? Guillaume Vanneste s’est entretenu avec trois acteurs pour A+: le Bouwmeester Maître Architecte bruxellois Kristiaan Borret (BMA), l’architecte et urbaniste Xaveer De Geyter, ainsi que Filip Vanhaverbeke, Steven Vanassche et Griet Lannoo de l’intercommunale Leiedal de Courtrai.

Kristiaan Borret La question devrait être précisée selon le contexte dans lequel on se trouve. À Bruxelles, l’équipe du BMA a porté une vision qui a été appliquée dans plusieurs projets de ville productive. On parle alors de ramener la production dans des lieux habités, avec du logement, notamment dans des zones qui le permettent, les ZEMU (zones d’entreprises en milieu urbain). En Flandre ou en Wallonie, dans les parcs d’activités et d’entreprises, c’est un peu différent. La question de la mixité dans ces zones demande de préciser le programme avec lequel on hybride ces zones d’activités. Les programmes récréatifs sont particulièrement complémentaires aux espaces et temporalités de la production. En revanche, si la question du logement est bien abordée à Bruxelles dans les projets denses, elle est moins réaliste ou moins facile à développer hors de la « ville dense ».

Leiedal Quand on observe les dynamiques de mixité actuelles, on voit déjà un nombre d’entreprises qui s’adaptent, se transforment. Elles accueillent d’autres entreprises sur leur site, il y a des transformations, des expérimentations déjà en cours, que nous les encadrions ou pas. Au sein de l’intercommunale, nous veillons à faciliter ou à susciter ce type de mixité dans les terrains d’entreprises que nous gérons. Cette mixité n’existe pas qu’entre les entreprises ; des alliances avec la recherche, l’éducation ou les loisirs sont souvent fructueuses. Par exemple, un laboratoire faisant partie d’un parc d’activités lié à un collège ou à une université. Il peut également s’agir d’installations qui contribuent au bien-être des employés. Avec l’étude «De Stapel», réalisée pour le compte de Leiedal, nous avons pu dresser les enjeux, les visions, et surtout les outils pour construire cette mixité.

Xaveer De Geyter Il n’y a pas tellement de vision d’ensemble sur ce qu’il faut faire. Comme architecte, on a été confronté à plusieurs reprises à des cas spécifiques qui permettent d’expérimenter. Pour répondre, je pourrais prendre l’exemple de projets que nous développons actuellement au bureau. Au parc Thor, à Genk, le projet superpose des ateliers, des labos et des bureaux. C’est assez grand et le tout est distribué par une allée centrale. Des interactions se font entre les couches: des vues via des doubles hauteurs, des patios, des circulations. Ce sont des lieux disponibles pour des entreprises en recherche de développement et d’échanges. Pour le projet Mobilis à Bruxelles, un espace de commerce de véhicules de mobilité, l’approche est différente. On envisage que le projet puisse s’hybrider, changer de fonctions au fil du temps.

A+ Quelles sont les raisons, les logiques qui poussent aujourd’hui à urbaniser les zones d’entreprises de cette façon? Est-ce la rareté de l’espace qui pousse à mélanger pour mieux densifier? Ou la recherche de rencontres fructueuses entre programmes complémentaires ?

LD Partout en Flandre, l’espace se raréfie. Pour l’eau, la biodiversité, les sols, il faut conserver au maximum les espaces ouverts. Dans nos projets, nous mettons en place une «stratégie de neutralité de l’espace» pour sauvegarder ces espaces ouverts. Concrètement, dans les parcs d’activités, il nous faut être très intelligents avec l’espace. Cela signifie qu’il faut le partager. Dans tous les domaines.

KB À Bruxelles, la question de la rareté se pose différemment. J’aime bien dire que le carcan institutionnel aboutit à une sorte de volonté de maintien des fonctions au sein de la Région : c’est cela qui nous pousse à chercher la complexité, à trouver des solutions d’empilement, de mixité. Plus qu’un choix face à la rareté de l’espace, c’est une volonté politique. La ZEMU par exemple, au niveau urbanistique, est le résultat d’un compromis entre les besoins de logement et d’activité productive en ville.

A+ Quelles alliances génère l’empilement de fonctions mélangées ? Quels sont les gains spatiaux ou techniques? Et comment s’assurer que tout fonctionne malgré l’empilement de fonctions aussi spécifiques que les activités productives ?

KB Il y a bien sûr des avantages de durabilité. La mixité, c’est la durabilité. D’abord pour une question de mobilité ; par la proximité des activités diverses, on réduit les distances entre clients, lieux de travail, lieux de logements. Ensuite, techniquement, c’est plus complexe. La difficulté vient du fait que les projets sont construits pour des entreprises de manière neutre, générique: on ne sait pas à quel genre d’entreprise ils sont voués, et même on veut laisser cela ouvert pour mieux les commercialiser. Ne connaissant pas le type d’activité, la production de chaleur ou les besoins de réemploi futur sont durs à prévoir. Pour être franc, au début, l’obsession ne se situait pas au niveau des gains mutuels, mais plutôt dans la réduction des nuisances mutuelles. Nous avons réussi à convaincre sur ce point : que les activités productives n’allaient pas être réduites au profit du logement ou du récréatif, en l’occurrence – ou vice versa.

XDG Avec City Dox, dans un contexte plus urbain, nous avons un cas concret de gestion des fonctions et des nuisances respectives. Le parking, situé entre les espaces productifs et les logements, sert d’isolation acoustique.

LD Dans les projets développés par l’intercommunale, nous plaidons surtout pour des espaces spécifiques plutôt que génériques. En matière d’urbanisme et de concepts architecturaux pour les espaces génériques, on développe plus volontiers le modèle du campus, qui combine des espaces de différentes typologies et donc une offre plus large. Des stratégies pour les espaces génériques existent quand même: un équipement de base, type « plug and play », ou même parfois des gaines techniques surdimensionnées, qui permettent malgré l’empilement des fonctions de faire passer dans le futur des techniques plus larges si l’activité de l’entreprise le nécessite.

A+ En tant qu’architecte, maître d’ouvrage ou acteur public, quel est le cadre dans lequel vous évoluez pour le développement d’un projet ? Qu’est-ce qui rend possible ou impossible la mise en œuvre de projets ambitieux et innovants dans le mélange des fonctions ?

LD La problématique est différente pour nous selon que l’on est dans le cadre de rénovations ou de nouveaux développements. Sur un nouveau site, nous agissons comme développeur public et nous pouvons déployer des stratégies très ambitieuses. Pour les rénovations, il faut souvent faire avec la situation existante. Parfois même, on agit comme coach, pour des groupements d’entreprises que nous ne gérons pas. Les logiques de planification vertueuses rencontrent parfois difficilement les logiques économiques. Notre région autour de Courtrai est dense, métropolitaine. Si l’espace est rare, on empile et on densifie, mais cela coûte plus cher pour un développeur, alors qu’il existe d’autres lieux où le terrain est moins cher pour des entreprises. La culture de la mixité n’est pas si évidente quand elle se confronte à la logique économique.

XDG En tant qu’architecte, vu qu’il s’agit essentiellement d’une question programmatique, je pense que beaucoup se trouve entre les mains du client ou du maître d’ouvrage. Comme concepteur, nous nous appliquons alors à concevoir des espaces qui pourront traverser le temps. C’est le cas du quartier où se trouve mon bureau à Bruxelles. Des espaces très mixtes et très denses, liés à la fonction portuaire et ferroviaire historique du quartier, mais qui trouvent aujourd’hui encore des usages très divers. C’est une possibilité de réinterprétation.

KB La première difficulté est de construire un imaginaire de la ville qu’on peut porter politiquement. C’est un paysage urbain qu’on n’a pas l’habitude de voir ; il faut dès lors inventer de nouvelles images de la ville qui vont avec cette mixité. Et donc, accepter que ce paysage urbain intense et nouveau puisse être composé, d’un côté de la rue, des batteries de portes sectionnelles, puis au-dessus de logement, avec des édifices parfois plus hauts, etc. Ma crainte vis-à-vis de ce modèle de superposition est la grande quantité de rezde-chaussée peu actifs. Il faut alors chercher une diversité morphologique qui n’impose pas trop largement la répétition de ces situations. Ensuite, en termes opérationnels, derrière les initiatives de soft power, un projet ambitieux comme celui des zones mixtes nécessite aussi des outils forts, de bons plans urbanistiques et d’aménagement qui donnent des lignes de conduite et assurent le développement du projet.

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