De mythe van Martini

gepubliceerd op 15.09.2011 | tekst Peter Van den Abeele

Recente architectuurontwerpen schuiven opnieuw het grootschalige multifunctionele gebouw naar voor als typologie om de stad te transformeren en stedelijkheid te genereren. In Brussel stelt Jean Nouvel voor om een reusachtige spiegel boven de sporen van het Zuidstation te bouwen. Het gebouw wil een landmark worden voor de stad en door de combinatie van verschillende functies de interactie tussen gebruikers en bewoners sterk opdrijven in de Zuidwijk. Maar zal dit ene gebouw haar grootstedelijke ambities waarmaken? Wordt dit grootschalig project echt een stuk stad zoals het ontwerp belooft?

Boven de sporen van het station Brussel-Zuid ontwerpt Jean Nouvel een nieuw stedelijk icoon voor Brussel. Hij stelt een V-vormig gebouw voor dat als een reusachtig gevouwen spiegelvlak boven de spoorbundel staat. Het gebouw telt 24 verdiepingen en wordt meer dan honderd meter hoog. De twee gebouwvleugels staan in een hoek van 50° ten opzichte van elkaar uiteen geplooid. Aan de top hebben de vleugels een spanwijdte van ongeveer 140 meter en ze worden met stalen trekkers samen gehouden. De volledige buitenkant wordt bekleed met spiegelglas zodat de aankomende treinen in de gevels naar de stad toe geprojecteerd worden en omgekeerd de stad zich ontvouwt naar passagiers die uit de treinen stappen. Aan de binnenzijde van de twee openstaande vleugels komen terrassen met veel groen.
Naast de generieke Zuidtoren zal een dergelijk gebouw boven de sporen zeker indruk maken. En dat ambieert het project van Nouvel uitdrukkelijk: het grootse project wil de Zuidwijk grondig transformeren. Niet alleen moet het gebouw een landmark worden om de uitstraling van de gehele stationsomgeving op te krikken, bovendien wil het bouwproject met een mix aan functies ook de wijk nieuw leven inblazen. Nouvel gelooft dat stationsomgevingen, en zeker die van Brussel-Zuid als drukste station van België, strategische locaties zijn in de stad en hij wil daar op inspelen door er de stedelijke dichtheid te verhogen. Het voorgestelde ontwerp voegt dan ook een pak vierkante meters vloeroppervlakte aan de wijk toe. Het gebouw boven op de sporen heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van ongeveer 130.000 m² en biedt ruimte aan een congrescentrum, winkels en vooral kantoren. Naast de sporen wordt het oude stationsgebouw, dat momenteel staat te verkommeren, ook onder handen genomen. Aan die zijde van de spoorbundel komt er nog 120.000 m² BVO aan kantoren en woningen bij. Naast deze mix aan functies voorziet het masterplan-in-opmaak voor de stationsomgeving ook in bijkomende verbindingen onder de sporen, een hertekening van het aanbod openbaar vervoer en een grondige herinrichting van de publieke ruimte rond het station.
Het project presenteert zich als stad boven de sporen die in zich de potentie draagt om de stadswijken aan beide zijden van de grootschalige spoorbundel van Brussel-Zuid te verbinden. Maar bij gebrek aan voldoende woningen en buurtondersteunende functies zal het stedelijke functioneren nauwelijks doorgetrokken worden over de sporen heen. Het merendeel van de geplande functies zijn immers kantoren en daar heeft Brussel nu al meer dan genoeg aan. Een pak woningen en stedelijke voorzieningen, dat heeft Brussel vooral nodig. En hoewel het totaalproject voor de omgeving van het Zuidstation wel wat woningen bevat, vormen deze geen onderdeel van het gebouw van Nouvel. Net daar knelt het schoentje. Aan de ambitie om van dit gebouw een gecondenseerd stuk stad te maken, lijkt er door de beperkte functiemix slechts gedeeltelijk voldaan te worden. De voorgestelde stedelijke mix wordt er immers niet gerealiseerd binnen één project, maar door verschillende projecten naast elkaar te realiseren in de stationswijk. En daardoor is ‘de vlinder’ of ‘het boek’ van Nouvel toch weer gewoon een kantoorgebouw bovenop een station, en niet veel anders dan ‘de laars’ van Christian De Portzamparc boven het TGV-station van Rijsel. Geen nieuw stuk stad samengebald in één gebouw dus.

Jean Nouvel stelt een V-vormig gebouw voor dat als een reusachtig gevouwen spiegelvlak boven de spoorbundel van Brussel-Zuid staat. Het bouwproject wil met een mix aan functies de wijk nieuw leven inblazen.

Jean Nouvel stelt een V-vormig gebouw voor dat als een reusachtig gevouwen spiegelvlak boven de spoorbundel van Brussel-Zuid staat. Het bouwproject wil met een mix aan functies de wijk nieuw leven inblazen.

Modernistisch voorbeeld
En toch kan het. Ruim vijftig jaar geleden werd een dergelijk gebouw opgetrokken aan het Noordstation. Het Internationaal Centrum Rogier, beter bekend als de Martinitoren (omwille van de Martinibar voor de Brusselse beau monde op de topverdieping), werd tussen 1958 en 1960 opgetrokken aan het Rogierplein. Niet boven de sporen, maar wel op de locatie van het voormalige kopstation Brussel-Noord. De toren van 120 meter hoog werd hét voorbeeld van de ondergewaardeerde modernistische architectuur van de fifties. Het project symboliseerde de vooruitstrevendheid en moderniteit van de Brusselse Noordwijk. Maar in tegenstelling tot de later geplande en grotendeels uitgevoerde monofunctionele kantoorwijk aan het station, was de Martinitoren een uniek voorbeeld van programmavermenging. Het gebouw met een vloeroppervlakte van 60.000 m² was tegelijk winkelcentrum, woontoren, kantoortoren, beurs- en congrescentrum en bevatte ook nog twee zalen voor het Théâtre National, vele bars, restaurants, en nog meer. In tegenstelling tot de modernistische idealen van functiescheiding, die resoluut in de Noordwijk werden doorgedreven, concentreerde dit gebouw alle stedelijke functies binnen één volume. Het gebouw was een kleine stad op zich, die een eigen vorm van stedelijkheid genereerde en deze terug gaf aan de wereld buiten de grenzen van het gebouw.
Zo laadde de Martinitoren de omgeving van het Rogierplein op en vormde het gebouw de link tussen de modernistische stationswijk en het historische stadscentrum. Naar Europese normen was de Martinitoren eind de jaren vijftig een megalomaan bouwproject en lange tijd het hoogste gebouw van de Benelux. In 2001 werd het complex, na jaren van gedeeltelijke leegstand en langzame verloedering, gesloopt. In de plaats kwam een hermetisch en monofunctionalistisch kantoorgebouw. De ‘Dexiatoren’ voegt 90.000 m2 kantooroppervlakte toe aan de Brusselse binnenstad. Enkel burelen. Aan de buurt voegt de toren niets toe en dit op een plek in de stad waar een injectie van stedelijke leefkwaliteit brood­nodig blijft.

Zicht op het internationaal centrum Rogier, beter bekend als de ‘Martinitoren’  | © Géry Leloutre

Zicht op het internationaal centrum Rogier, beter bekend als de ‘Martinitoren’ | © Géry Leloutre

Horizontaal mengen
Voorbeelden van geconcentreerde en verticale stedelijkheid in grootschalige bouwprojecten treffen we in de Belgische stationsomgevingen eigenlijk niet aan. De stedenbouwkundige ontwikkelingen worden er juist gekenmerkt door een horizontale stedelijkheid van nevengeschikte (mono)functies. De grootschalige bouwprojecten blijven in hoofdzaak uit één programma bestaan en nemen hooguit een paar aanvullende functies op in de plint van het gebouw. In de stedenbouwkundige plannen van verschillende stationsomgevingen worden nieuwe projecten op basis van hun functie rond het station geschikt. Functies die veel reizigers aantrekken, zoals pendelgerichte kantoren of grootstedelijke voorzieningen als congresruimtes of shoppingcentra, komen in de onmiddellijke omgeving van het station. Het zijn functies die daar omwille van het mobiliteitsprofiel, maar ook omwille van hun marktpotentieel, ingeplant worden. Andere programma’s, zoals wonen of gemeenschapsvoorzieningen en leisure, komen verder van het station te staan. Als ze er al komen. De recente ontwikkeling van verschillende Vlaamse stationsomgevingen illustreert dit treffend.
Het meest frappante voorbeeld is de kantoorontwikkeling aan de achterzijde van Antwerpen-Centraal. Aan de nieuwe stationstoegang op het Kievitplein werd een geïsoleerd kantorencomplex gebouwd dat zich volledig afschermt van de buurt. In het complex hoofdzakelijk kantoren aangevuld met een hotel. En in de kelder één functie voor de buurt: een supermarkt. Na de kater van Kievit moet er in de volgende bouwfases een mix aan functies komen. En deze zal opgelegd worden aan de hand van het dwingende juridische kader van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Maar of de stedenbouwkundige vermenging zich zal vertalen in geconcentreerde, stedelijke mix is nog maar de vraag. De regels zijn er alvast niet op gericht.

Aan de nieuwe stationstoegang in Antwerpen op het Kievitplein werd een geïsoleerd kantorencomplex gebouwd dat zich volledig afschermt van de buurt | © Filip Dujardin

Aan de nieuwe stationstoegang in Antwerpen op het Kievitplein werd een geïsoleerd kantorencomplex gebouwd dat zich volledig afschermt van de buurt | © Filip Dujardin

In Gent aan het Sint-Pietersstation is het hetzelfde verhaal. Het voormalige spoorwegterrein langs de Fabiolalaan wordt ontwikkeld als een lineaire strip van gebouwen. Verschillende torens komen er naast elkaar te staan. Elk torengebouw wordt daarbij nagenoeg monofunctioneel. Op de kop aan het station komen kantoortorens voor zowel de Vlaamse administratie als voor regionale zetels van grotere bedrijven. Wat verder langs de Fabiolalaan worden woontorens ingepast. Het stedenbouwkundige plan en de verankering ervan in het ruimtelijk uitvoeringsplan beogen bewust stedenbouwkundige vermenging van functies. Die wordt opgelegd door per zone een maximum aandeel kantoren vast te leggen. De kop van de ontwikkelingslocatie voorziet in 100.000 m² vloeroppervlakte met maximaal 60% kantoren. Verderop in de zone langs de sporen daalt het aandeel kantoren en wordt op het uiteinde zelf een minimum van 70% van de 44.000 m² vloeroppervlakte voor woningen opgelegd. Maar ook hier nog geen spoor van vermenging binnen één gebouw. Geen bewust geconcentreerde stedelijkheid. Het eerste ontwerpvoorstel bevestigt: het ontwerp van Poponcini en Lootens voor de toren op de kop – dus op de meest strategische en stedelijke plek – is er een voor een nagenoeg monofunctionele kantoortoren.

In Gent aan het Sint-Pietersstation wordt het voormalige spoorwegterrein langs de Fabiolalaan ontwikkeld als een lineaire strip van gebouwen. Elk torengebouw is nagenoeg monofunctioneel. | © BUUR

In Gent aan het Sint-Pietersstation wordt het voormalige spoorwegterrein langs de Fabiolalaan ontwikkeld als een lineaire strip van gebouwen. Elk torengebouw is nagenoeg monofunctioneel. | © BUUR

Ook Leuven volgt dit model. Rond het station en tegen de sporen komen grotere kantoorontwikkelingen en loketfuncties die hoogstens in hun plint wat commerciële functies herbergen. Wat verder komen eventueel nieuwe woonontwikkelingen (zoals de Centrale Werkplaatsen in Kessel-lo). De ‘mixiteit’ die beoogd werd langs de ringlaan, zoals voorgesteld in het masterplan van het team Stadsontwerp onder leiding van Marcel Smets, is gereduceerd in het bouwproject tot een groot kantoorcomplex met nauwelijks publieksgerichte functies in de plint van de gebouwen. Vormelijk lijken het nog verschillende gebouwprojecten naast elkaar, elk met hun eigen gevelmateriaal, maar binnenin is het één groot monofunctioneel kantoorgebouw.

Verticaal mengen
Functievermenging komt in onze steden veelvuldig voor, maar dan op schaal van het gebied en niet op schaal van het gebouw. Kantoorcomplexen staan er naast woongebouwen. Hooguit hebben deze gebouwen een andere invulling in de plint. Van een combinatie van functies in één gebouw, waarbij de verschillende programma’s elkaar in evenwicht houden qua omvang en commercieel belang, is nauwelijks sprake. Er zijn talloze voorbeelden van horizontale mix, maar slechts heel weinig van verticale mix. De ontwikkelingen in stationsomgevingen in België, maar ook in onze buurlanden, volgen het stramien van ‘naast elkaar’ in plaats van ‘op elkaar’. Stationsomgevingen dienen dynamische plekken te zijn en dit niet enkel ten behoeve van de pendelaars, maar ook in dienst van de bewoners en andere gebruikers. Het zijn plekken die best de klok rond levendig zijn. Multifunctionaliteit kan binnen één gebouw nog uitdrukkelijker gerealiseerd worden. En dat is zeker aan de orde als het gaat om een project met veel vloeroppervlakte op een heel strategische locatie. Een gebouw van meer dan 100.000 m² aan een druk station vormt een uitgelezen kans. Op een dergelijke plek is er immers een schaarste aan ruimte en behoorlijk wat ruimteclaims van diverse functies. Het multifunctionele gebouw kan net de maatschappelijke en ruimtelijke waarde van de plek maximaal valoriseren en er een geconcentreerde vorm van stedelijkheid genereren.
Maar de marktlogica zit tegen. Het ontwerpen en vooral ontwikkelen van multifunctionele gebouwen is immers zo complex, dat opdrachtgevers wel een heel goede reden moeten hebben om verschillende functies in een gebouw onder te brengen. Ontwikkelaars hebben zich vaak gespecialiseerd binnen een bepaald marktsegment en verkiezen geen risico’s te nemen met gecombineerde programma’s. Want zowel het bouwen als het zoeken naar eindgebruikers (via verhuur of verkoop) zijn zeer verschillend van functie tot functie. Elk programma heeft z’n eigen wensen en eisen ten aanzien van beheer, wat de exploitatiekosten in het project verhoogt. Een grootschalig gemengd project valt bovendien niet te faseren. In feite moeten alle diverse gebruikers op hetzelfde moment “ja” zeggen. En dat is lastig, zeker gezien de langere doorlooptijd van het project. Die lange doorlooptijd en de onzekerheid over de diverse eindgebruikers verhogen de financieringslast van het project en verlagen het rendement van de investering. En beleggers zijn risicodragers. Ze zijn daarom minder geneigd in een dergelijk project mee te stappen.
Een overheid daarentegen wil vaak wel participeren, maar dat is zelden financieel haalbaar. De marktconforme verhuur- en verkoopprijzen zijn immers veel te hoog voor een publieke overheid om een school, kinderdagverblijf, wijkkantoor of bibliotheek in een dergelijk project te integreren. Zelfs grootschalige publieke functies, die omwille van hun mobiliteitsprofiel en dichtheid aan gebruikers op een dergelijke plek goed zouden passen, kunnen vaak de kostprijs van de locatie niet betalen. Het opnemen van een bouwverplichting van dergelijke programma’s lijkt voor een overheid dan ook de enige manier om gemeenschapsvoorzieningen in het project te integreren. Maar daar moet de overheid dan weer een aantal gunsten tegenoverstellen, zoals bijvoorbeeld het toestaan van meer bouwrechten aan de ontwikkelaar.
Ook van de ontwerper wordt het een en ander verlangd. Afstemming van functies is één van de moeilijkste opgaven in het ontwikkelingsproces van een multifunctioneel gebouw. Verschillende functies hebben uiteenlopende vormen van gebruik van het pand. Het is vooraf moeilijk in te schatten hoe deze verschillende vormen van gebruik elkaar uiteindelijk zullen verdragen. Elk stellen ze andere eisen aan de interne organisatie, de structuur, de technieken en zelfs de verdiepingshoogtes. Een multifunctioneel gebouw moet bovendien zodanig ontworpen worden dat voor alle verschillende programma’s aan de sectorale normen en regels – van bijvoorbeeld brandveiligheid of verblijfskwaliteit – voldaan worden. Dit leidt in de praktijk allemaal tot overdimensionering van het ontwerp. Het project wordt er snel een stuk duurder door. Aan de ontwerper de opgave om de bruto-nettoverhouding in het project onder controle te houden en zo de kosten te beperken.
Multifunctionele projecten realiseren, is een stuk ingewikkelder en risicovoller voor zowel ontwikkelaars, beleggers, ontwerpers als voor de overheid. Maar ambitieus publiek-privaat opdrachtgeverschap kan deze bezwaren overwinnen. De Martinitoren is er bijvoorbeeld gekomen dankzij de vooruitgangsdynamiek van Expo ’58. Nu, vijftig jaar later, is het nog steeds uitkijken naar een waardige opvolger.

schrijf je in voor de nieuwsbrief